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未能复工没收入,央行“降息”扶持!百万房贷月供减少多少?

浏览量:217次      发布时间:2020-02-20

正如市场所预期的,2月LPR出现下调。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.05%,相比上月下降10个BP;5年期以上LPR为4.75%,相比上月下降了5BP。

房贷利率怎么变

LPR是银行定价的锚,其下调势必将带动贷款利率下行。

在5年期以上LPR下调后,房贷利率变化将呈现以下三种场景:

场景一:根据基准利率定价的存量房贷,其锚定基准贷款利率。

由于LPR调整并未对基准贷款利率产生影响,这部分存量房贷利率不会调整。长远来看,这部分房贷利率未来面临换锚的问题。因为LPR利率长期看呈下行趋势,因此换锚就很重要。

场景二:去年10月8日至目前发放的房贷,因其以LPR为基准(LPR+固定基点),一般一年一调。

这部分如果约定3月为重定假日,房贷利率可能下调。

“即便是去年10月8日后按LPR定价的贷款,房贷利率也可能不会变。因为合同一般约定一年一调,一般来说是年初1月1日或者发放贷款次年当月(比如去年8月发放,今年8月为调整周期),因此本次LPR调整后绝大部分房贷利率暂时不会调整。”某LPR报价行(股份行)资产负债部人士表示,“如果有约定按季度/月度调整的,那么3月份房贷利率会下调,但这样的合同非常少。”

场景三:今年2月20日后新发放的房贷,以最新LPR为定价基准,直接受益。

“新发放的房贷利率可能下调,但是如果一个城市调控从严,房贷利率可能不会下降,比如通过增加上浮点数保持房贷利率平稳。”前述LPR报价行(股份行)资产负债部人士。

简言之,LPR整体呈下行趋势,以LPR报价的房贷利率在重定价日肯定会下调;而以基准利率为报价的房贷利率要尽快换锚,以此可获得利率下调之便利。

根据央行规定,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,需根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值。

比如,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,房贷利率为今年12月的LPR+0.59%。

王青称,本次LPR下调也有望带动新发放企业一般贷款利率下行幅度超过10个基点。这也意味着货币政策传导效率提升。

100万元房贷月供减少30元

中原地产首席分析师张大伟分析,LPR降低主要是引导实体经济利率降低,降低资金成本。同时,房贷不论存量贷款还是新增贷款,都有望享受降息的利好。按照基准计算,贷款100万30年期,月供减少30元左右,大约30年内整体利息少支出10864元。

央行货币政策报告称,LPR改革促进了利率的明显下降。2019年12月新发放企业贷款加权平均利率5.12%较LPR改革前的7月下降20bp,且12月加减点区间较9月下移,采用LPR减点的贷款占比从9月的16.4%升至12月的21.87%,显示LPR改革促进贷款利率明显下行。

数据显示,截至2019年末,新发贷款运用LPR占比已达90%,而今年央行将推动存量贷款定价基准转换,或将进一步降低实体融资成本。